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住房发展进入新时代需要新思路

重庆渝开发股份有限公司网站  www.cqukf.com  2017/12/1  来源: 经济参考报

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经过近20年的住房制度改革和发展,住房总量供不应求矛盾已经得到明显缓解,必须转变过去供不应求阶段的住房发展理念,形成以人为本的住房发展理念,在发展中保障和改善民生,补齐民生短板、全面改善居住条件。

面对新的住房发展阶段,亟须改变住房宏观调控工具化的倾向,改变过度强调住房经济属性的倾向,让住房回归居住本质属性,针对不同收入、不同区域的差异性,根据分层、分城施策原则,精准界定不同类型住房产品的属性。

针对住房发展的不平衡不充分矛盾,我们亟须根据不同属性住房需求特点,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

经过近20年的住房制度改革和发展,我国城镇居民住房条件得到明显改善,2016年城市人均居住建筑面积达到36.6平方米,比1998年住房制度改革之初几乎翻了一番。住房总量供不应求矛盾已经得到明显缓解,同时,住房发展不平衡不充分矛盾仍然存在,并对经济结构平衡、新型城镇化以及金融风险的影响日益突出。

十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,系统阐述了未来一个阶段我国住房政策的价值取向、制度框架和发展目标,为解决新时代住房领域的不平衡不充分矛盾提供了一个清晰的路线图和解决方案。

新时代需要建立

新的住房发展理念

近年来,住房迅猛发展对宏观经济、地方财政、金融资产以及家庭财富等方面产生了巨大拉动作用。主要表现为以下几个方面:

第一,房地产成为拉动经济增长的重要动力。2016年房地产业和建筑业的增加值占GDP比重为13.1%,房地产的带动作用可以涉及到整个经济的30%左右。第二,房地产成为地方财力的重要支撑。2016年国有土地使用权出让收入3.7万亿,相当于当年地方政府本级税收收入的57.9%。第三,房地产相关贷款成为银行资产配置主体。截至2016年末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为26.7万亿,占各项贷款余额的25%。第四,住房成为居民重要的家庭财富。据有关测算,中国城镇居民住房资产占总资产的比重为69%,而美国这一比例仅为29%。

但从经济发展规律、新型城镇化建设要求以及金融系统稳健性来看,房地产的高速发展具有阶段性,并且是不可持续的。

第一,房地产投资对宏观经济带动作用下降是经济发展的客观规律。根据全国第六次人口普查数据和近年来住房建设竣工情况测算,在全国城镇常住人口中,家庭户均住房套数已经达到1.0套以上,即过去住房供不应求的总体矛盾已经得到缓解,本地户籍城镇居民的住房问题已经得到基本解决。中国住房已经进入新的发展阶段,原来动辄两位数的投资增速将不会成为常态。

第二,房地产吸引大量财富涌入的“一枝独秀”局面不可持续。除了一般意义上的银行信贷,一些金融资产还通过信托、理财等渠道进入房地产领域,有些人还通过消费贷、经营贷等方式为房地产提供杠杆。这必然带来两方面严重结果。一方面是家庭消费潜力萎缩,特别是一些住房抵押贷款还款比例过高的家庭,消费能力和发展能力被严重削弱。另一方面,由于资金过度配置给房地产领域,直接导致实体经济融资被挤占,经济结构出现失衡局面。

第三,房地产市场高位运行导致新型城镇化成本抬升,提高了农业转移人口进城门槛。相当一部分农业转移人口的家庭财富积累还相对薄弱,高企的房价势必增加新市民进城的综合成本,进而影响到新型城镇化建设进程。

第四,房地产泡沫逐步积累将对金融体系的稳健性产生潜在风险。过度加杠杆甚至较长时间维持低利率是房价大幅上涨并产生房地产泡沫的重要原因。

第五,住房的财富效应导致社会群体分化,有房无房家庭之间的财富悬殊。由于近年来房地产市场持续普涨且幅度较大,前期购房家庭的资本利得丰厚。同时,住房资产在信贷杠杆的作用下,催生了自我强化的马太效应。对于中高收入家庭来说,由于更具备使用信贷杠杆的能力,所以也更容易享受到住房资产增值的收益。对于中低收入家庭来说,商业性信贷支持不足,即使是购买首套、中小户型的住房也往往会面临贷款额度不足、贷款成本压力相对较大的问题。另外,住房市场的区域分化也造成不同地区的家庭财富差距拉大倾向。

面对新时代的新特点新要求,面对住房领域发展不平衡不充分问题,必须转变过去供不应求阶段的住房发展理念,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,真正形成以人为本的住房发展理念,在发展中保障和改善民生,补齐民生短板、全面改善居住条件。与此同时,要提高防范房地产市场系统性风险能力,不断完善财政、税收、金融、土地、规划等相关公共政策体系,有效控制防范房地产系统性风险,从而实现住房平稳健康发展,确保广大居民能够安居乐业,实现住有所居的发展目标,不断满足人民日益增长的对美好生活的需要。

新时代需要

准确界定住房属性

住房既是具有居住功能的民生产品,也是具有较高价值量的资本品。在住房总量供不应求的阶段,房价持续走高的主要动力是供求基本面造成的,即使出现阶段性库存往往会在下一个经济周期中被消化掉,这也是过去10余年中国住房市场价格特征的基本逻辑。但在住房供求总量达到基本平衡的阶段以后,住房市场对信贷、税收、土地等政策更加敏感,或者说更容易在不当的政策刺激下,诱发房地产市场泡沫。

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